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深圳新政落地首周:房价上涨被遏制,楼市进入买方市场

日期:2020/7/28 17:19:00  阅读:35次

从3月的魔幻上涨到7月的重拳调控,深圳楼市今年的闹剧有了一个阶段性的终结。

  作者:张晓玲,姚安琪,陆明巧 

  来源:21世纪经济报道

  从3月的魔幻上涨到7月的重拳调控,深圳楼市今年的闹剧有了一个阶段性的终结。

  新政的效果立竿见影,一夜之间,不少人的购房资格没了,还有不少人首付比例和税费提高了。买房计划突然被打乱,购房需求骤减,中介和新房销售签下的单子也变少了。新房、二手房市场都没了前几日的狂热氛围。

  3年落户+社保,令大约30%的购房者失去了资格,市场带访和成交明显下滑,更关键的是,房价上涨的预期被扭转,楼市运行的逻辑被改变,不少炒房客被新政堵在了门外,拿着房票的人有底气了,楼市进入了买方市场,从狂热走向平静。

  但此次新政,并不能让深圳一劳永逸。严厉的调控,短期内能够遏制房价上涨的预期,但只有从根源入手,解决深圳住房供应不足的问题,“稳楼市”才有可能实现。

  新政来“降温”

  “一觉醒来没了买房资格”,新政对市场最大的打击,是买房人突然变少了。

  新房市场上,华强城、华润城四期、沙井海岸城、中海寰宇时代等几个网红盘,都在紧急盘点之前到访或扫街的客户,看看还有多少有购房名额。

  吴静是一名炒房客,为了“打新”,她加了好几个购房群,和两个朋友同时关注着好几个网红盘。原本计划目标是远洋天著,新政出来以后,两个朋友没名额了,自己首付也不够了。

  根据新政,热点楼盘摇号要“优先满足无房居民和个税或者社保年限长的”,这也意味着,不少刚需客手里拿的都是优质房票,上车机会大大提高。

  刚需买房人终于可以扬眉吐气了。新政出台当天,华润城四期讨论群里有买房人表示:“昨天已经被润四劝退怕陪跑,今天突然又觉得很有机会。”语气里是藏不住的欣喜。

  不少有资格的买房人表示,也准备去新盘碰碰运气,毕竟手里拿着房票的人不多了,买到网红盘也不是没有可能。

  据中原地产研究中心数据,7月13日-7月19日深圳新房住宅共成交873套,环比下降8.0%,看起来降得不太多,是因为之前积累的成交释放;深圳中原董事总经理郑叔伦表示,新房市场观望情绪浓厚,预计短时间内交易量会明显下降。

  人们不再热衷于“打新”,二手房更是“凉凉”,中介们都没生意了。房产中介小赵说,“平时周末可以签个两三单,现在就只是问的多。”他认为,二手房在未来几个月成交量会明显下滑,生意会越来越不好做。

  之前牛气冲天的二手房业主放低了姿态。中原地产中介小张告诉记者,新政落地前,客户看中房子后,不少业主会临时反价,涨20万、50万都很常见,还有小区业主集体涨价的。但现在,很多二手房业主主动下调了房源报价。

  比如南山区诺德假日花园,已经有业主在新政当天,把挂牌价从960万降到900万;宝安区苹果园的业主原本报价760万,新政第二天降到739万。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,高价盘跳水一定会有。比如,前期加杠杆买房的投资客,账面浮盈还比较可观,对后市悲观,想趁着高价出货。深圳房价去年以来到现在,均价涨了1万元,光涨幅就是长沙的房价水平。降价几十万上百万表面看损失挺大,其实是“挤水分”。

  在这种氛围下,二手房市场成交惨淡,网签量呈“断崖式”下滑。深圳市房地产中介协会数据显示,新政发布一周(7月13日至19日),深圳二手房网签量为5143套,环比大跌48.7%。

  深圳多个业内人士认为,短期内市场供求关系有了重大改变,房价还会上涨的预期被扭转了,楼市开始进入买方市场。

  并非一劳永逸

  靴子重重落地,给市场带来的动荡不小。所有人都在关心,深圳楼市何去何从?房价还会继续坚挺吗?

  中原地产首席分析师张大伟表示,这次政策有力打击了投资需求,预计部分投资客很可能开始离场,若政策在收费、购房资格、信用贷等方面严格执行,深圳有望开始进入调整周期。

  过去深圳楼市领先北京、上海的行情将告一段落。预计深圳未来半年,投资比例将暴跌,房价将开始一轮明显的下调,跌幅在5%以上。

  李宇嘉预测,深圳楼市交易下半年将明显降温,房价也会有所下跌,特别是今年上半年交易的房子,价格可能下降。此次政策的调整周期最短1个月,最长8个月;深圳楼市的总交易量,最多会降70%,最少也只能达到20%。

  不过他指出,深圳楼市此轮调控将更多在短期内影响楼市,长期依然要看基本盘。

  稳字当头始终是楼市的主基调,对于深圳,监管层也一再强调,深圳既要调控,也要稳楼市,这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举,未来楼市若明显下行,不排除政策再相向而动。

  但不管调控多么严厉和频繁,最终决定楼市走向的是供求关系。为了实现“稳楼市”,深圳政府今年还从根源入手,解决住房供应不足的问题。

  2020年上半年,深圳共出让了13宗涉宅用地,出让面积49.45万平方米,同比增长约25.7%。今年深圳计划供应居住用地293.2公顷,较去年计划的150公顷增加了近一倍。

  为解决土地稀缺的问题,深圳的城市旧改也被寄予厚望。截至2020年7月19日,已列入城市更新计划项目891个,已通过城市更新专规批复项目509个。

  7月20日,深圳出台了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,其中规定,当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。

  这意味着“钉子户”可由政府实施个别征收,旧改效率有望大大提高。

  易居中国总裁丁祖昱认为,后续政策的实施效果还有待于进一步观察,但短期内一定是立竿见影的,会对市场产生比较大的影响。在深圳“虚高”的房价上浇一些冷水,让市场冷静一下,这对深圳未来的发展不是一件坏事,可能更利于未来的发展。

  此外,政府也应该进一步思考,如何增加供应量,引导合理市场预期,让整体市场平衡稳定。这个政策出台不代表之后就一劳永逸了,未来政府还有很多的事情需要一起配合。

  深圳业内人士邓志旺认为,长远来看,深圳还是需要解决供给不足问题,比如加快都市圈建设、疏导需求和规划调整、增加住宅用地供应。

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